Built-to-Suit (BTS) — это схема строительства объектов недвижимости, при которой девелопер возводит здание по индивидуальным требованиям заказчика. Клиент формирует техническое задание, включая планировку, нагрузку на пол, электрическую мощность и водоснабжение, а девелопер реализует проект с нуля. По завершении строительства стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи.

В отличие от спекулятивного строительства, ориентированного на усреднённый спрос, BTS обеспечивает заказчику помещение, идеально соответствующее бизнес-процессам, а девелоперу — гарантированного клиента ещё до начала строительства. В России BTS получил массовое распространение лишь за последние 3–4 года на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн-торговли. В Западной Европе BTS давно стал стандартом в складской и производственной недвижимости, а у нас этот процесс прошёл ускоренно и уже столкнулся с фазой охлаждения.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области BTS на складском рынке развивается более 10 лет. По данным NF Group, к марту 2026 года площадь качественных складов достигла 6,4 млн м², из которых около 20% — BTS-проекты. С 2019 года объем BTS-сделок значительно вырос, особенно с приходом маркетплейсов, которые за три года заключили сделки на 592 тыс. м², что превысило совокупный результат других отраслей за восемь лет.

Одновременно часть BTS-зданий переориентировалась на спекулятивный сегмент из-за пересмотра планов и оптимизации затрат онлайн-операторов и ретейла, что привело к избытку предложения. Прогнозируемый оъём складских площадей в регионе к середине 2026 года может достичь рекордных 723 тыс. м², что снижает привлекательность новых BTS-контрактов и тормозит рост арендных ставок.

В офисном сегменте BTS остаётся нишевой моделью из-за ограниченного числа купных клиентов и высокой капиталоёмкости нестандартных проектов. Многие компании предпочитают арендовать готовые площади или приобретать здания для последующей адаптации. В Москве сервисные операторы частично решают эту проблему, а в Петербурге формат развивается медленно.

Производственный сегмент становится основным полем для BTS: технические требования к площадям часто специфичны — от грузоподъёмного оборудования до повышенных энергоресурсов. Большинство запросов связано с индивидуальным строительством крупных объектов, в то время как аренда чаще затрагивает небольшие площади с менее сложными требованиями. Качество существующих производственных площадей оставляет желать лучшего, что стимулирует развитие BTS.

Особенностью производственного BTS является расширенная роль девелопера, который часто участвует в формировании технического задания и помогает заказчику оптимизировать проект и бюджет. Такая модель требует тесного сотрудничества и консультаций для достижения баланса между запросами клиента и экономической эффективностью строительства.